なるべくお金をかけないで住宅ローンを完済する方法
生涯で最も高い買いものとして、住まいを挙げることができるはずです。多くの人は、戸建てやマンションなどの物件を住宅ローンを使って購入し、２０年から３５年程度の長期に渡って返済を続けます。
ところが昨今では終身雇用システムが崩壊してきており、私たちは生涯に渡る安定した生活を確保することが難しくなってきています。また、給与水準についても、年功序列的な昇給は望めず、逆に多くの人々が、年齢とともに給与が減額されるなどの状況下にあります。
つまり、住宅ローンとして多額の借金をしたとしても、それを完済できるか否かは非常に難しい状況となりつつあるわけです。
そこで今回は、なるべくお金をかけないで住宅ローンを完済する方法について考えてみたいと思います。
■金利についての鋭い知識を持つ必要性
住宅を購入する場合、物件や地域によってその価格は異なるものの、おおよそ２０００万から５０００万程度の多額なローンを組むことになることでしょう。なかにはあらかじめまとまった資金を貯め、それを頭金にすることで、月々の支払いを最小限度に抑えることに成功する方もいます。しかし、一般的には少ない頭金、長期に渡る返済という状況で住宅を購入する方がほとんどです。
生涯を掛けた多額の借金を背負うわけであり、また、長期に渡る返済を余儀なくされることから、実は金利についての十分な知識を持ち合わせておくことは重要です。
しかし、なかには金利がいくらであるのか、総額ではいくら支払うことになるのかなどについて、あまり関心を示さない方も決して少なくありません。
ちなみに３０００万円の住宅ローンを３５年均等払いにおいて、金利3.9％で借りたことを想定した場合、毎月の返済額、ならびにトータルの返済額はいくらくらいになると思われますでしょうか。答えは毎月13.2万円、総計で5504万円を返済することになります。つまり3000万円を借りると、実に2504万円の金利を乗せて支払うことになります。
一方、同額を同じく35年均等払いで、金利2.9％で借りた場合の毎月の返済額は11.4万円、総計で 4780万円ということになります。これでも1780万円の金利が元金に乗りますが、金利が１％異なるだけで毎月の支払額が1.8万円、返済額の総計で724万円もの差が生じるのです。
一般的なサラリーマンの場合、毎月2万円近くの支出差は、決して小さいものではありません。
住宅ローンを組む場合、金利についての十分な知識を持つことが不可欠なことを、ご理解いただけることでしょう。
■現在の住宅ローン金利が高い場合は借り換えを検討する
住宅ローンが一度組んだら借り換えができない、借り換えということを知らないという方も少なからずいらっしゃるようです。住宅ローンの金利は、承認によっても、また、お金を借りた時期によっても大きく異なるものです。
ちなみに金利は、1990年代のバブル崩壊以降、2004年くらいまでは下落傾向が続きました。このため、金利が高い頃に住宅を購入した人の多くは、高い金利においてのローンを組んでいることが予想されます。借り換えを行う人は、その都度金利の変動に中止するものですが、何も関知しないでいると、高い金利のまま住宅ローンを返済し続けることになります。
もしこの頃の住宅を購入され、しかも現在の残高がまだ500万円以上残っており、なおかつ、現在返済している住宅ローン金利と、現在の住宅ローン金利の金利差が１％を越えるようであれば、住宅ローンを提供する金融機関に出向いて、相談をすることをお勧めします。
住宅ローンの借り換えには、手数料がかかりますが、それを支払ってでも、月々の返済額を大幅に削減させることに成功する場合が少なくありません。つまり、返済金額をなるべく少なくすることができるわけです。
■前倒し返済を徹底して行えば金利はさらに減らせる
多くの方はご存じでしょうし、当然といえば当然の話ですが、金利は借り入れ残に対してかかります。よって借り入れ残金が少なくなれば、それだけ支払う金利は安くて済むことになります。
たとえば、先の例のように、３０００万円の住宅ローンを３５年均等払いにおいて、金利3.9％で借りた場合、毎月13.2万円、総計で5504万円を返済することになりました。2504万円の金利を乗せて支払うことになったわけです。ところがこの方、幸運にも翌年に1000万円の宝くじ賞金を手にしたので、その全額を前倒しで返済するとともに、残金を20年ローンで組み直すことにしたとします。金利は年利3．9％のままです。
すると、月々の返済額は11.9万円、支払総額は2840万程度となります。金利はかわらないのに、支払総額を1600万円も削減することができたことになります。
宝くじにあたったのは1000万ですが、それを前倒し返済し、ローン返済期間を短くしただけで、実に600万円の返済額減額に成功するわけです。実に高級車1台分に相当します。
ここでは宝くじなどといった不確実な例でご紹介しましたが、このように前倒し返済は金利負担を確実に低減してくれるものです。
ですから、なるべくお金を使わないで住宅ローンを完済するには、お若いうちになるべく前倒しで返済（繰り上げ返済）してしまうことを心がける必要があるわけです。
実際にこれを実践し、豊かな老後を過ごされている方は、数多くいらっしゃるのですから。
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